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© Maskot/Plainpicture

Colocation mode d'emploi

Publié mercredi 17 janvier 2018 à 00:00
modifié jeudi 17 mai 2018 à 14:24
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Publié mercredi 17 janvier 2018 à 00:00 
modifié jeudi 17 mai 2018 à 14:24
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L’un veut s’en aller, les autres restent. Il veut contester le loyer, les autres pas. Les contrats de bail signés à plusieurs sont un champ de mines.
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Lorsqu’on signe un contrat de bail en commun, il est presque impossible de se séparer, peu importe que l’on vive en couple ou en colocation.

Aussi vaut-il mieux choisir son partenaire avec circonspection, y compris pour partager un appartement. En effet, les colocataires sont solidairement responsables du paiement du loyer. Cela signifie que le bailleur peut exiger l’entier du loyer de chacun des colocataires. Et si l’un d’eux veut quitter le logis mais l’autre pas, cela peut devenir désagréable même entre bons amis. Mais les problèmes ne surgissent pas uniquement au moment de la résiliation. Il y a d’autres droits que les locataires ne peuvent exercer qu’ensemble. Petit état des lieux avant l’emménagement en commun.

Un seul colocataire résilie

Une telle résiliation est nulle et non avenue. Plusieurs locataires ne peuvent résilier le bail qu’ensemble. Si l’un d’eux veut rester dans l’appartement, il refusera évidemment de résilier. Si l’autre part quand même, cela ne change rien au fait que le loyer doit être honoré solidairement. Si tout le monde tombe d’accord, il n’y a pas de problème: le locataire restant peut conclure seul avec le bailleur un nouveau contrat et l’autre en est déchargé.

Mais si le bailleur n’est pas d’accord, notamment parce que le locataire restant a trop peu de ressources, tout se complique. Le locataire qui s’en va peut demander au bailleur de résilier le bail. Mais là aussi, si le bailleur n’est pas d’accord, le locataire sortant n’a d’autre issue que de porter plainte contre son ex-coloc. Le jugement remplace alors la résiliation refusée. Car comme il n’y a plus de but commun des locataires, la société simple qu’ils formaient est dissoute.

Il est possible de se prémunir par des moyens simples contre une situation aussi désagréable (voir l’encadré «Comment se prémunir?»). Notez également qu’en cas de logement familial, soit lorsqu’un couple marié ou en partenariat enregistré fait ménage commun, le partenaire doit cosigner la résiliation même s’il n’est pas partie au contrat.

Le bailleur résilie

Le locataire peut contester une résiliation par le bailleur et demander la prolongation du bail. Mais, en principe, tous les locataires doivent le faire simultanément. Autrement dit, déposer ensemble la requête de conciliation et, s’il n’y a pas d’accord, porter le cas devant le tribunal des baux. Pour protéger les locataires, cette règle comporte deux exceptions.

Premièrement, lorsqu’un colocataire refuse de contester la résiliation, l’autre peut procéder seul de son côté. Mais il doit adresser sa requête de conciliation, et plus tard sa plainte, non seulement contre le bailleur mais aussi contre son colocataire.

Deuxièmement, lorsque l’appartement sert de logement familial aux locataires, chacun des époux ou partenaires enregistrés peut contester la résiliation de son côté, y compris s’il n’est pas partie au contrat. Formellement, une résiliation par le bailleur est valable dans les conditions suivantes. Dans le cas d’un concubinage en colocation, un seul formulaire officiel qui énumère tous les locataires suffit. Pour un logement familial, un formulaire officiel distinct doit être envoyé à chacun des époux ou partenaires enregistrés.

Contester une hausse de loyer

Les locataires peuvent contester dans les trente jours une augmentation du bail à loyer, mais ils doivent le faire ensemble. Le bailleur doit alors communiquer à l’autorité de conciliation toutes les pièces justificatives, afin que celle-ci puisse vérifier que la hausse est justifiée. S’il n’y a pas d’accord, les locataires doivent déposer plainte, là aussi ensemble, devant le tribunal des baux. Les autorités ne doivent pas entrer en matière sur la requête ou la plainte d’un seul locataire. Le Tribunal fédéral n’a pas encore décidé si, comme pour la résiliation de bail par le bailleur, il y a là aussi des exceptions en faveur du locataire quand le colocataire n’entend pas contester la hausse.

Droits de garantie pour défauts

On parle de défaut lorsque les locataires sont tellement affectés dans la jouissance des locaux que l’état effectif ne correspond pas à l’état convenu et que les locataires sont dérangés dans leur utilisation de la chose louée. Ils peuvent choisir les droits qu’ils comptent mettre à profit.

Suppression du défaut: chaque locataire peut le demander au nom de tous les locataires. Réduction du loyer en guise de compensation pour le défaut jusqu’à son élimination: les locataires ne peuvent la demander que tous ensemble.

Résiliation sans délai pour défauts particulièrement lourds (rarement possible): les locataires ne peuvent l’exiger qu’ensemble.

Diligence et respect

Les locataires ont un devoir de diligence vis-à-vis de la chose louée et doivent faire preuve de respect à l’égard des autres locataires de la maison et des voisins. Le bailleur peut l’exiger de tout un chacun. Le  locataire doit aussi assumer le comportement de ses visiteurs ou de ses sous-locataires. Si un locataire enfreint ses devoirs, le bailleur doit avertir par écrit tous les locataires signataires du contrat de bail, y compris si c’est toujours le même qui manque à ses devoirs. Exemple: un amateur de barbecue ne cesse d’asphyxier ses voisins avec la fumée grasse de ses sardines, de sorte qu’il n’est même pas possible d’ouvrir les fenêtres en été. Si ce locataire persiste à violer son devoir de respect et qu’il n’est plus envisageable, pour le bailleur et les voisins, de poursuivre le rapport contractuel, alors le bailleur peut résilier le bail dans un délai de 30 jours pour la fin d’un mois. Le bailleur peut résilier le bail sans délai et sans avertissement si un locataire a intentionnellement causé un lourd dommage à la chose louée. Que la résiliation intervienne avec ou sans délai, le bailleur doit la signifier à l’endroit de tous les locataires.


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