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Loyer impayé, bail résilié?

Publié mardi 23 janvier 2018 à 11:42
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Publié mardi 23 janvier 2018 à 11:42 
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Ne pas payer son loyer à temps ou ne pas le payer du tout, c’est s’exposer à perdre son logement. Guide à l’intention des locataires et des bailleurs, pour naviguer à travers un véritable champ de mines juridique.
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Le loyer pèse lourd dans un budget. La tentation est d’autant plus grande de retarder son paiement lorsqu’on est serré: il y a le dentiste à payer, et le garagiste a déjà envoyé un rappel… Mais attention, payer son loyer en retard peut être lourd de conséquences. Le propriétaire peut résilier le bail à brève échéance. Les principales informations et délais à respecter pour éviter la catastrophe.

Quand doit-on payer son loyer?
La règle générale des contrats de bail veut qu’on s’acquitte de son loyer et des charges d’avance pour chaque mois ou pour le premier jour du mois. L’argent doit être sur le compte du bailleur au plus tard à ce moment-là. Passé le délai, vous êtes légalement en retard de paiement. Si le bailleur a remis des bulletins de versement au locataire, le paiement doit être fait pour le dernier jour du mois précédent.

Vous avez payé votre loyer en retard, ou vous ne l’avez pas payé du tout. Quelles conséquences?
Dans le pire des cas, vous risquez une résiliation extraordinaire si vous ne vous acquittez pas de la totalité du loyer dû dans les 30 jours. Le bailleur peut résilier le bail pour la fin du mois suivant moyennant un délai supplémentaire de 30 jours.

Important: une telle résiliation extraordinaire pour retard de paiement exclut le renouvellement du contrat de bail. Par ailleurs, celui ou celle qui attend systématiquement un rappel pour payer son loyer s’expose à une résiliation ordinaire (c’est-à-dire dans les délais contractuels).

Comment réagir à l’arrivée d’une résiliation pour défaut de paiement?
Vérifiez soigneusement si le préavis du bailleur remplit toutes les conditions légales. S’il commet une erreur, la résiliation n'est pas valable. Ces conditions sont les suivantes:

• Dans le rappel écrit qui a précédé, le bailleur doit avoir accordé un délai de 30 jours pour le règlement du (des) loyer(s) impayés, ainsi qu’une menace de résiliation. Cette demande de paiement doit être rédigée de façon claire et explicite et ne peut porter que sur les loyers en souffrance. Le montant dû doit être chiffré.

• Ce n’est qu’à l’expiration du délai de 30 jours accordé avec le rappel de paiement que le bailleur peut résilier le bail, avec un préavis de 30 jours, pour la fin du mois qui suit.

• La résiliation doit être communiquée par écrit. Le bailleur doit utiliser un formulaire approuvé par le canton, qui informe le locataire de ses droits.

• Couples: chacune des deux personnes doit recevoir séparément la résiliation et le rappel, même si une seule des deux a signé le contrat de bail.

• Pour d’autres formes de colocation, la remise d’un formulaire unique portant les noms de tous les locataires suffit.

Quels sont les délais à respecter lors d’une résiliation de bail?
La résiliation doit être parvenue au locataire avant le début d’un délai de préavis de résiliation de 30 jours (boîte aux lettres, case postale, remise en mains propres).
Le plus souvent, elle se fait par courrier recommandé. Si le facteur ne peut pas la remettre, la résiliation est réputée reçue dès l’instant où le locataire a eu ou aurait eu la possibilité de la retirer au guichet de la poste.

Exemple: le bailleur envoie le 30 août, par courrier recommandé, la résiliation pour fin septembre. Si le locataire est absent et ne peut retirer l’envoi que le 1er septembre, la résiliation est certes retardée mais néanmoins toujours valable. Elle est simplement reportée d’office au plus proche délai possible, en l’occurrence le 30 octobre.

Attention: le samedi, les envois recommandés ne sont remis qu’aux adresses avec case postale.

Quand y a-t-il résiliation abusive?
Il est possible de faire opposition et d’obtenir gain de cause en cas de résiliation abusive. Le Tribunal fédéral a admis l’abus dans les cas suivants:

• lorsque le bailleur, dans sa mise en demeure avec délai de règlement, réclame au locataire une somme supérieure à celle qui est due;

• lorsque la résiliation repose sur un arriéré de paiement insignifiant;

• lorsque le loyer en souffrance est réglé peu de temps (un ou deux jours) après l’échéance, pour autant que le locataire ait toujours versé le loyer ponctuellement jusque là;

• lorsque le bailleur, sans motif, attend de nombreux mois avant de résilier le bail.

Le locataire en défaut de paiement qui a pu s’éviter la résiliation ne s’en sort que provisoirement. En cas de nouvelle procédure, le bailleur saura certainement respecter à la lettre toutes les formes – et il peut s’avérer difficile de trouver un nouveau logis dans les 30 jours.

Il faut donc prendre le mal à la racine. Dès que des difficultés de paiement s’annoncent, il est recommandé de chercher au plus vite le contact avec le bailleur. Simultanément, il sera judicieux de s’adresser à un organe de conseil en planification de budget. Les experts de ce domaine vous aideront à mieux gérer vos finances, de manière à ce qu’il vous reste toujours de quoi payer votre loyer.

Ce qu’un bailleur n’a pas le droit de faire
• En cas de retard de paiement, le bailleur ne peut pas agir de sa propre initiative et couper l’électricité, l’eau ou le chauffage du locataire, par exemple.

• Le bailleur ne peut pas faire changer les serrures d’un appartement; celui qui le fait s’expose à des sanctions pénales (pour contrainte et/ou violation de domicile, par exemple).

• De manière générale, le bailleur n’a pas le droit de posséder des clés du logement loué – sauf si le locataire a donné son accord.

* Article traduit de l'allemand


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