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Propriété par étages: à quoi faut-il prêter attention?

Lorsque vous faites l'acquisition d'un appartement en propriété par étages, il est recommandé de bien s’informer sur le plan juridique. La copropriété implique en effet des droits et des obligations que les copropriétaires ne perçoivent pas toujours. Tour d'horizon des enjeux et des idées reçues.

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La copropriété par étages

La propriété par étages (PPE) est une forme particulière de copropriété. En achetant un logement en PPE, vous devenez propriétaire d’une part du bâtiment et du terrain.

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Hanneke Spinatsch («Beobachter»)

Est-ce que la propriété par étages est vraiment ce que je veux? Ou vaut-il mieux m’abstenir? C’est aussi une question de caractère. Une chose est sûre: il faut compter avec une vie en cohabitation étroite avec les autres propriétaires. Cela implique de les saluer aimablement, d'avoir des discussions informelles dans les escaliers et parfois aussi de serrer les dents. Il faut également être conscient que les voisins peuvent changer à tout moment – la chère Katia peut être soudain remplacée par le désagréable Patrick.

Lorsque l’on ose franchir le pas pour accéder à la propriété par étages, il vaut la peine d’être bien informé sur le plan juridique. C’est la seule façon de pouvoir prendre part à la discussion de façon adéquate lors des assemblées de copropriétaires – et d’argumenter objectivement. Être informé sur le plan juridique aide par ailleurs à accepter certaines décisions, même si l’on aurait souhaité qu’elles soient différentes; cela évite frustrations et procédures judiciaires inutiles.

Chaque jour, des personnes en colère ou désespérées qui se disputent violemment avec leurs voisins contactent notre conseil juridique «Mesdroits». Comme pour de nombreux problèmes, il n’y a pas de recette miracle pour résoudre ces situations. Il existe toutefois souvent des arguments juridiques convaincants.

Toit en terrasse – Les mesures de construction doivent être approuvées

François emménage dans un appartement en attique qui dispose de sa propre terrasse sur le toit. Durant l’été, il remplace les simples dalles en béton par du précieux granit. Personne ne s’en soucie. Lorsque survient le prochain orage, il pleut à l’intérieur. François n’y est toutefois pour rien, c’est dû à un défaut de construction du toit. Les ouvriers doivent tailler les plaques pour effectuer la réparation. François veut que la communauté participe au remplacement car il n’est pas responsable de la non étanchéité du toit. 

Faux: le toit en terrasse est ce que l’on appelle un droit d’usage particulier ou privatif. Cela signifie que seul François peut l’utiliser mais qu’il est néanmoins commun. C’est pourquoi toutes les mesures de construction doivent être approuvées par la communauté. Et cela n’a pas été le cas pour les dalles de granit. Voilà pourquoi la communauté n’a pas l’obligation de prendre en charge les dépenses de François.

Terrasse – Pour les embellissements, la majorité qualifiée est suffisante

Anna aimerait faire paver sa terrasse avec des pierres naturelles – à ses frais. La voisine pense qu’elle peut oublier cela car, pour de telles mesures luxueuses, la communauté doit approuver cette décision à l’unanimité. 

Faux: les mesures de construction qui servent uniquement à l’embellissement et au confort requièrent effectivement l’unanimité. Toutefois, si le projet n’affecte pas les autres propriétaires et qu'Anna assume seule les coûts, la majorité qualifiée suffit – c’est-à-dire par tête et valeur des parts. C’est pourquoi Anna devrait proposer dès l’inscription à l’ordre du jour d’assumer seule les coûts.

Toit – La majorité simple décide de la rénovation

Sabrina et Mathieu habitent dans un appartement en attique. Ils estiment que le toit est délabré et doit être rénové. Les autres propriétaires voient les choses de façon plus décontractée. Lors de l’assemblée, la majorité simple n’est pas atteinte. Elle est pourtant requise pour les mesures de construction nécessaires. La communauté pense que Sabrina et Mathieu doivent se soumettre à la majorité. 

Faux: Sabrina et Mathieu ne peuvent certes pas initier d'eux-mêmes une rénovation. Ils peuvent toutefois intenter une action en justice et demander au tribunal qu’il ordonne les mesures nécessaires à la préservation de la valeur et de l’utilité de la chose – ainsi que stipulé dans la loi.

Droit de vote – Chaque propriétaire a une seule voix

Evelyne pense avoir un plan astucieux: si elle achète six appartements sur dix, ses demandes aboutiront toujours lors de décisions à la majorité. Le règlement n’indique rien en matière de droit de vote.

Faux: lorsque rien ne figure dans le règlement, c’est la loi qui s’applique. Elle prévoit le droit de vote par tête: chaque propriétaire a une seule voix – peu importe le nombre d’unités qu’il ou elle possède.

Dans le cas de la majorité dite qualifiée, la part en valeur compte certes également: les tenants du oui doivent posséder plus de 50% des parts en valeur. Toutefois, dans ce cas également, la majorité des propriétaires présents ou représentés (têtes) doit donner son accord, comme pour les décisions à la majorité simple.

Si l’on veut s’écarter de cette disposition légale et, par exemple, déterminer comme règle que chaque appartement dispose d’une voix, une modification du règlement est nécessaire. Cela nécessite une majorité qualifiée.

L’administrateur – Lorsqu’il agit sans autorisation

En tant qu’administrateur, Serge mandate une entreprise pour surveiller les places de parc, «sanctionner» aussitôt les personnes mal parquées et envoyer leur véhicule à la fourrière. De nombreux copropriétaires désapprouvent et ne veulent pas payer pour cela. La communauté n’a pas non plus autorisé la démarche de Serge. Celui-ci prétend pourtant que cela relève de ses compétences en tant qu’administrateur.

Faux: il existe un contrat de mandat entre la communauté et l’administrateur. Ce sont le cahier des charges ou les décisions de la communauté qui déterminent ce que l’administrateur doit faire concrètement. Or, le cahier des charges ne mentionne aucune autorisation relative au régime de stationnement mis en œuvre par Serge et il n’existe aucune décision à ce sujet. Serge a donc agit sans autorisation.

En conséquence, la communauté doit décider si elle autorise cette action rétroactivement. Pour cet acte d’administration plus important, la majorité qualifiée est requise. Si la décision n’aboutit pas, l’administrateur doit résilier immédiatement ce mandat et en assumer lui-même les coûts.

* Traduit de l'allemand (Beobachter)

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Par Hanneke Spinatsch («Beobachter») publié le 25 avril 2022 - 10:38