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Droit du bail

Puis-je contester le loyer initial?

Alors que ce droit est garanti par loi, très peu de locataires en font usage. Pourtant, il peut y avoir de belles économies à la clé. Voici comment procéder.

Logement

Image d'illustration.

Shutterstock

Comment puis-je contester le loyer initial alors que je viens de signer un nouveau bail?
C’est la loi qui offre cette possibilité au locataire. Même si, par votre signature sur le bail, vous avez déclaré être d’accord avec ses termes et conditions, y compris le montant du loyer. Si le bailleur vous a fait signer un renoncement à ce droit, sachez qu’il n’a pas de valeur juridique et ne vous empêche aucunement d’agir.

Est-ce que je ne risque pas de voir mon bail résilié si je conteste le loyer initial?
Non, la loi vous protège durant toute la durée de la procédure ainsi que les trois années qui suivent. En général, un congé donné pendant cette période de protection sera annulé par les tribunaux. Concrètement, selon l’expérience des défenseurs des droits des locataires, cela arrive très rarement que le bailleur tente de le faire.

Est-ce que cela vaut la peine de contester le loyer initial?
Oui, car actuellement les rendements vont souvent au-delà de ce que les tribunaux autorisent, et c’est l’une des bases de calcul d’une baisse de loyer. Modeste ou plus importante, une telle baisse est toujours bonne à prendre. De façon plus globale, cette démarche contribue aussi à maintenir des loyers raisonnables sur le marché.

Quels sont les objets pour lesquels le loyer initial peut être contesté?
C’est possible pour la conclusion de tout nouveau bail, qu’il soit d’habitation ou commercial. Il y a quelques exceptions toutefois (appartements subventionnés ou luxueux, reprises de bail…), renseignez-vous.

A quelle condition peut-on contester le loyer initial? Au moins l’une des trois conditions suivantes doit être remplie:

  1. La hausse de loyer est d’au moins 10% par rapport à celui payé par le locataire précédent. Certains cantons prévoient une formule officielle obligatoire pour informer le nouveau locataire. Dans tous les cas, le bailleur a l’obligation de vous renseigner à ce sujet.
  2. Il y a pénurie de logements, soit un taux de vacance inférieur à 1,5% (variable selon les cantons/districts, renseignez- vous).
  3. Avoir été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale (divorce, naissance, emploi…).

Comment procéder? Le loyer initial doit être contesté comme étant abusif auprès de l’autorité de conciliation compétente. Délai pour ce faire: trente jours dès la remise des clés. Passé ce délai, le loyer s’applique.

Est-ce que je peux payer un loyer réduit dès que la procédure est lancée?
Non. Durant toute la procédure, vous devez payer le loyer convenu dans le bail. Si vous ne le faites pas, vous risquez la résiliation. Si, au terme de la procédure, une baisse de loyer est décidée, la différence vous sera remboursée de manière rétroactive.

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Par Nicole Berger publié le 22.06.2021