La Banque centrale américaine a déjà relevé son taux directeur à quatre reprises cette année. En septembre, pour la dernière fois, de 0,75 points. La Banque centrale européenne l’a devancée d’environ deux semaines avec une hausse identique. Quant à la Banque nationale suisse, elle a osé passer d’un taux d’intérêt négatif à 0,5% - à suivre.
Pour de nombreux propriétaires, il s’agit là de l’ultime signal d’alarme: les taux d’intérêt vont augmenter en Suisse tôt ou tard. Cela peut très vite devenir un problème pour toutes les personnes qui financent leur appartement ou leur maison avec une hypothèque dite Saron.
En conséquence, elles sont nombreuses à se demander: dois-je encore rapidement passer de mon hypothèque Saron à une hypothèque à taux fixe? Ou vaut-il mieux attendre, espérer que les taux d’intérêts restent bas et que la situation sur le marché hypothécaire se détende à moyen terme?
Avantages et inconvénients des hypothèques Saron
La réponse dépend non seulement du climat général sur les marchés financiers mais au moins autant des conditions personnelles. Concrètement: dispose-t-on de réserves financières suffisamment importantes pour pouvoir vivre aussi avec des taux d’intérêt élevés, si besoin, et ne pas devoir vendre sa maison?
Les hypothèques Saron comportent toujours une part de risque car le taux d’intérêt varie quotidiennement. C’est en rapport avec sa constitution. Saron signifie «Swiss Average Rate Overnight», soit le taux d’intérêt moyen auquel les banques se prêtent de l’argent entre elles durant la nuit. Il est calculé par l’opérateur boursier suisse SIX Swiss Exchange sur la base d’environ 110 transactions de 160 banques et assurances. Jusqu’à il y a quelques années, le taux d’intérêt des hypothèques du marché monétaire était déterminé au moyen du Libor (London Interbank Offered Rate), désormais remplacé par le Saron.
A l’inverse, les hypothèques fixes offrent plus de clarté. Leur taux d’intérêt est déterminé de manière fixe pour une durée définie et ne peut plus être changé dans l’intervalle, ce qui contribue à une certaine sécurité. Sur de longues périodes, il est toutefois fort probable que l’on s’en sorte mieux avec les hypothèques Saron qu’avec celles à taux fixe à long terme.
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Les hypothèques Saron sont idéales pour profiter de taux d’intérêts constamment bas ou en baisse. Mais s’ils augmentent subitement, l’avantage devient inconvénient car il faut alors payer nettement plus pour l’hypothèque.
Bon à savoir: le taux d’intérêt d’une hypothèque Saron dépend ne dépend pas seulement du taux d’intérêt de l’argent au jour le jour. S’y ajoute la marge que la banque prend pour son service. Le taux d’intérêt est généralement fixé par trimestre.
Par conséquent, il existe pour toutes les hypothèques également une marge de manœuvre pour négocier. En effet, plus la solvabilité des clients est bonne et plus la relation d’affaire est attrayante pour la banque, plus la marge qu’elle demande est serrée. Bons clients et pros de la négociation peuvent compter sur une marge de 0,7%, voire moins. C’est pour cela qu’il vaut la peine de négocier les conditions, également pour les hypothèques Saron.
Exploiter la concurrence entre les fournisseurs d’hypothèque
Le marché hypothécaire étant très concurrentiel, il vaut également la peine de se renseigner auprès de différents prestataires. Outre les banques, compagnies d’assurance et caisses de pension cherchent désormais à attirer de nouveaux clients, en leur proposant des offres parfois alléchantes. Les personnes qui disposent d’avoirs auprès d’une banque devraient absolument se renseigner auprès de celle-ci. Selon les circonstances, l’on obtient de meilleures conditions que les personnes qui ne sont pas clientes – à plus forte raison si l’on peut présenter une offre attrayante de la concurrence.
Depuis fin 2021, la situation sur le marché hypothécaire a changé. Les taux d’intérêts ont évolué et la phase de taux d’intérêts bas – historiquement unique – semble toucher à sa fin. Cela s’est immédiatement répercuté sur les hypothèques: une partie des hypothèques fixes à long terme ont renchéri de plus d’un pourcent. Cette évolution a également été alimentée par le renforcement de la demande d’hypothèques à long terme. Elle devrait se poursuivre encore un certain temps.
La BNS a également réagi !
Cette année, la Banque nationale suisse a relevé son taux directeur en deux étapes, passant de -0.75% à +0.5%. Les personnes qui ont une hypothèque Saron paieront désormais plus cher car le taux directeur est passé au-dessus de 0%. Les banques ont indiqué dans leurs contrats qu’elles ne doivent pas tenir compte d’un intérêt négatif dans le calcul du taux d’intérêt Saron, mais seulement à partir d’un taux d’intérêt minimum de 0%. En conséquence, la question qui se pose est la suivante: à quelle vitesse et dans quelle mesure la BNS va-t-elle continuer à augmenter le taux directeur ces prochains mois et années ? Elle pourrait bien le reconsidérer encore fin 2022.
De nombreux spécialistes préviennent que les taux d’intérêt atteindront 2 à 3% dans un ou deux ans. On s’en sortira alors moins bien avec une hypothèque Saron. Qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires?
Les personnes qui doivent déjà faire des calculs serrés aujourd’hui devraient réfléchir très attentivement s’il ne serait pas mieux de passer à une hypothèque à taux fixe. Elles se protègent ainsi contre les mauvaises surprises et ne risquent pas de devoir vendre leur maison ou leur appartement à la suite d’une forte hausse des taux d’intérêt. La durée la plus adéquate dépend de la situation personnelle, familiale et professionnelle.
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Il n’y a toutefois pas lieu de paniquer. Il est fort possible que la situation se détende à nouveau quelque peu. En outre, les hausses de taux d’intérêt déjà annoncées par les banques centrales américaine et européenne sont déjà intégrées dans les prix et n’auront plus d’impact important sur le marché hypothécaire – en particulier pour celles à long terme.
En conclusion: changer d’hypothèque ou pas ?
Si votre budget est serré, il vaut mieux jouer la sécurité et conclure une hypothèque à taux fixe. Mais demandez d’abord à votre banque à combien s’élèvent les frais pour un changement.
Les personnes qui disposent de suffisamment de réserves peuvent poursuivre avec l’hypothèque Saron.
Avant toute conclusion d’hypothèque, il convient de demander deux ou trois offres et de les confronter à celles d’une banque, d’une assurance ou d’une caisse de pension. Les nouveaux clients bénéficient souvent de meilleures conditions que la clientèle existante.
Négociez de meilleures conditions. Les fournisseurs acceptent de discuter.